내 땅에 똑똑하게 주택 설계하기 !
저는 2015년부터 제주도에 내려와 전원주택 개발사업을 하고 있습니다.
제주도는 '섬'이라는 특수지역으로 제주특별자치도 조례에 의해 건축 및 토지의 개발에 대한 여러 가지 복잡한 상황들이 있습니다. 저도 처음에는 시행착오를 많이 겪어야 했고, 토지 구입부터 건축설계, 인허가 과정에서 잠을 못 자면서 고민을 했었습니다. 주변에 부동산 중개 및 건축 경험이 많은 사람이 있다면 도움을 받으면 좋겠지만 제주도에 집을 짓겠다는 용기는 일반인이라면 선뜻 실행하기가 쉽지 않은 일이라고 생각합니다.
이 글이 제주도에 시행 또는 건축하실 분들에게 도움이 되었음 합니다.
이전화에서는 제주도에 똑똑하게 토지 구입하는 방법을 서술하여 보았습니다. 가용자금을 확인 하고 지역을 선정하고 매물을 찾고, 시세 및 정보를 파악하고, 건축 가능 여부 등을 확인하는 방법을 설명하였습니다.
오늘은 내가 구입한 토지에 집을 짓는 과정을 포스팅 하고자 합니다.
똑똑하게 제주도 집 짓기! [PART 3]
1. 설계사무소 상담
2. 건축 설계 계약
3. 시공회사 상담 및 견적
4. 시공회사 계약
5. 준공 검사(사용승인)
6. 소유권보존등기
7. 입주
1. 설계사무소 상담
땅 매입이 끝나고 소유권 이전까지 마쳤다면 건축설계와 허가를 받아야 합니다.
이제부터는 정말 좋은 member들이 절실히 필요한 시간이 될 것입니다.
실력 있는 설계사무소와 책임감 있는 시공회사를 만나게 되면 집 짓는 과정이 쉬워지고 재밌게 느껴질 수 있지만 소통이 힘든 설계사무소와 실력 없는 시공회사에 공사를 맡기게 되면 정말 집 지으면서 엄청난 고통이 따르게 됩니다.
집 짓는 과정에서 가장 중요한 첫 단추라고 말씀드릴 수 있는 설계사무소 건축사님과의 상담입니다.
제주도에는 무수히 많은 설계 사무소가 있습니다. 설계사무소 중 직원들이 많고 대형건물(아파트, 호텔, 리조트, 관공서 등)을 주로 설계하는 곳도 있고 타운하우스 또는 전원주택 설계 인허가 경험이 많은 설계사무소도 있습니다.
보통 소개를 받거나 인터넷을 찾아볼 수도 있고 잘 지어진 주택을 보고 설계사무실을 물어물어 찾아갈 수도 있겠습니다.
보통 제주도 설계사무실들에서 주택 한동을 설계하는 비용은 대략 1천만 원부터 ~ 2천만 원 까지 다양한데 건축사의 프라이드나 수상경력에 따라 차이가 있습니다. 타운하우스 단지를 설계할 때는 한채당 500만 원 정도 하는 설계업체도 있었고 어떤 유명 건축사님은 건축설계+토목설계+인테리어 설계+조경설계까지 주택 한채 설계하는데 1억을 요구하는 설계사무소 있습니다. 그만큼 설계비용은 정해진 금액이 없습니다.
제가 경험했던 모 설계사무소는 소장님은 바쁘시고 사무소 직원분과 상담했던 적이 있었는데 예전에 설계했던 포트폴리오를 보고 싶다 했더니 성의 없이 대충 그린 평면도를 갖고 와서 보여 줬던 일이 있었습니다. 당연히 그 업체와 계약을 하지 않았고 다른 몇 군데 업체를 방문하여 소장님과 대화를 해보고 포트폴리오를 확인해서 어느 정도 건축주의 의견을 잘 반영해주는 경험이 많은 설계업체와 계약을 하였습니다.
제주도는 4월~5월 고사리 장마(고사리 수확철에 비가 자주 옵니다)가 있고 6~7월 또 장마에 7~9월에 2~3개의 태풍이 오는 지역입니다. 이렇게 비가 많이 오고 습한 환경을 얼마나 잘 인지하고 설계를 하느냐가 정말 중요합니다.
간혹 손님 중에 육지에 잘 아는 설계사무소 소장님이 디자인을 정말 잘해서 의뢰한다고 하시는 분들이 계십니다. 저는 그런 경우 별로 추천드리지 않는데 이유는 아무래도 까다로운 제주도 건축 허가 과정을 육지의 설계업체에서 어려움을 겪을 수도 있고, 제주의 습하고 비가 많이 내리는 환경에 맞게 설계를 할지 의문이 들기 때문입니다.
필요하신 분은 저에게 메일을 주시면 제가 만났던 제주도의 설계업체 10여 군데 중 추천할만한 설계사무소 소장님을 소개해 드리겠습니다.
이메일 주소 : jejuclover@naver.com
2. 건축 설계 계약
건축주가 건축과 시공에 관해 해박하다면 시공업체에게 설계와 시공을 모두 맡겨도 상관없지만 일반적인 경우라면 설계비용을 맥시멈으로 생각하고 건축가에게 설계를 맡기는 것이 낫다고 봅니다. 설계비를 몇백만 원 아끼려다 공사비가 훨씬 더 늘어나는 경우를 주변에서 숱하게 봐왔기 때문에 정말 간곡하게 권하고 싶습니다.
완벽한 설계도면이 필요한 이유
1. 추후 공사비가 추가로 들지 않는다.
2. 최적 건축비의 산정이 가능하다.
3. 견적 비교를 통해 업체를 결정할 수 있다.
주택의 디자인 콘셉트와 재료의 선정 등 대강의 회의가 끝났다면 구체적으로 건축 설계를 하기 위한 설계회사와 계약을 체결합니다.
설계사무실 별로 상이하겠지만 대금의 지불 방식은
계약 시 20%
건축허가 접수 시 50%
착공 시 30%
계약 시 20%
건축설계 확정 40%
허가 시 40%
여러가 경우가 있을 수 있습니다.
하지만 국가가 만든 표준 설계 계약서에 제4조에 대가의 산출 및 지불 방법이 나와있는데
갑 과 을이 협의해서 정하라고 하고 지불시기 및 비율을 정하고 있습니다.
계약 시 20%
기본설계 확정 시 20%
건축허가 승인 시 30%
착공신고 승인 시 20%
사용 승인 시 10%
설계사무소와 계약 시 참고하시길 바랍니다.
아래는 제가 한림 해안도로에 토지를 매입하여 근린생활시설 150평 규모로 설계 계약을 했던 내용입니다.
상가 2개 동 근린생활시설 카페, 식당으로 허가받았던 계약서입니다.
오늘도 내용이 길어지는 관계로
시공회사 상담 및 계약은 다음화에 다시 포스팅하기로 하겠습니다.
아름다운 제주에서 행복한 설계 해보시길 바랍니다.
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