코로나 19와 제주 국제학교 학생 수요 증가!!
우선 글을 쓰기 앞서
저는 2002년 부터 약 20년 가까운 시간을 부동산업에서 종사하며 2015년 제주도 고향으로 내려와 부동산 개발 및 여러 사업을 하고 있습니다.
개인 적인 의견이 많이 포함되어 있는 글이 될 수도 있겠으나, 부동산 투기를 부추기거나 어떤 정치인을 비하하려는 의도는 없다는 것을 서두에 알립니다.
제주 영어교육도시란 무엇인가요?
90년대 후반 한국경제가 큰 위기가 오면서 새로운 경제성장의 동력 발굴 필요성이 대두되었습니다.
천혜의 자연환경과 동북아 중심에 위치한 제주도를 물류와 비즈니스 거점도시로 육성하고자 '제주특별자치도 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법'에 의거, JDC(제주 국제 자유도시개발센터)가 2002년 설립되었습니다.
JDC에서 추진하고 있는 제주국제자유도시 개발사업
첨단과학단지, 영어교육도시, 신화역사공원, 헬스케어타운, 공공임대주택사업, 면세점, 미래사업(첨단과학 2단지, 업사이클링 클러스터, 스마트시티, 전기차 시범사업, 농식품 단지, 드론 사업, 국제화 사업)을 추진하고 있습니다.
수많은 프로젝트 중 하나가 바로 [ 제주 영어교육도시 사업 ]입니다.
제주도 서귀포시 대정읍 일대 약 115만평 부지에 총 사업비 약 1조 9,256억 원을 들여 설립된 영어교육도시는 현재
1. 노스런던컬리지에잇스쿨(NLCS)
2. 브랭섬홀 아시아(BHA)
3. 한국 국제학교(KIS)
4. 세인트 존스베리 아카데미(SJA)
총 4개 학교 학생수 4,080명이 재학 중이고 교직원 637명, 그들의 가족 3,626명 등 모두 8,100여 명이 상주하고 있습니다.
설립목적
해외 조기 유학에 따른 외화 유출, 중도 포기 학생들의 국내 부적응, 기러기 아빠 문제 등을 해결하기 위해 정부에서 2006년에 발표하여 2009년부터 개발을 시작하게 됐습니다.
설립 당시 목표
2021년까지 영어교육도시 내 7개 국제학교를 유치하고, 학생수 9,000명과 정주 인구 2만 명 상주가 목표였습니다.
2014년 첫 졸업한 학생 중 90%가 옥스포드대, 예일대 등 최고 명문 대학은 물론 세계 상위권 대학에 입학하며 학생 및 학부모의 큰 만족을 얻고 있습니다.
제주 국제학교의 큰 장점은 내국인(100%) 입학제도 (타 지역 국제학교 내국인 입학비율 30%~50%), 국내외 학력인증 제도입니다.
이미 제주 영어교육도시는 타 지역 국제학교보다 더 월등한 경쟁력을 갖추었다고 할 수 있습니다.
★ 2020년 최근 제주 영어교육도시
제주국제자유도시개발센터는 2020년 현재 영어교육도시에 학교 설립 의향을 보이는 미국 학교 1개교, 영국 학교 2개교
, 이중언어 1개교 등 4개 학교를 대상으로 유치 협의를 진행하고 있다고 합니다.
현재 4개 국제학교의 2020년 기준 충원율은 78.8%로 작년보다 5%가량 높아졌습니다.
다른 시도에 있는 국제학교 충원율이 43%~62%인 것과 비교해 16% 이상 높은 수준입니다.
입학 경쟁률 2 : 1 이상의 높은 수요가 이를 뒷받침하고 있습니다.
코로나 19 이후 제주 영어교육도시?
제주 영어교육도시가 해외 유학의 대체지로 떠오르는 이유는 세계 명문대학 진학 성과입니다.
옥스퍼드대, 캠브리지대, UCL, 스탠퍼드대, 예일대, 시카고대, 미네르바 스쿨 등의 진학 성과를 거뒀습니다.
영어교육도시 내 대표 국제학교인 KIS 제주는 2017년~2019년까지 3년 연속으로 미국 하버드대 총동창회가 뽑은 '올해의 우수학교'에 이름을 올렸다고 합니다.
코로나 19로 인해 제주 영어교육도시 충원율은 현재 80% 이상 달합니다. 입학 경쟁률도 높아지고 있습니다.
정규 입학 시즌(매년 9월)이 지났음에도 불구하고 학교 입학을 희망하는 학부형들이 주말이면 제주도를 찾습니다.
입학 경쟁률이 2 : 1이고 충원율은 80%이면 왜 학생을 더 받지 않는가?
라는 의문이 들겠지만, 국제학교를 입학하기 위해서는 테스트와 인터뷰를 거쳐야 하는데
유치부는 인터뷰
초등부는 인터뷰 + 영어, 수학 시험
중등부 이상은 인터뷰 + 영어, 수학, 과학 및 지능 시험
등을 치러야 입학 합격 메일을 받을 수 있습니다.
제주 국제학교는 이 시험에서 일정대의 점수를 받지 못하면 입학이 힘들기 때문에 충원율 TO와 상관없이 시험에 꼭 합격해야 합니다.
자! 이제 제주 영어교육도시와 부동산 시장 변화를 얘기해 보겠습니다!
우선 부동산은 시장의 분위기와 아주 밀접한 상관관계가 있습니다. 남들이 사려고 하면 오르고 남들이 사려고 하지 않으면 떨어지는, 눈치와 분위기에 휩쓸려 등락이 결정되는 민감한 자산 가치입니다.
제주도는 2017년도를 기점으로 썰물 빠지듯 빠져나간 중국인 투자와 정권교체, 부동산 정책 등의 영향으로 하락장에 접어들게 됩니다. 미분양 물건은 쌓이기 시작했고 폭등하던 그래프들은 멈추게 됩니다.
그럼에도 불구하고 제주 영어교육도시와 인근 지역 부동산은 식을 줄 모르는 열기로 가득했습니다.
그 이유는 2019년 5월경 130년 전통을 가진 싱가포르 명문 학교인 ACS(Anglo-Chinese School)가 유치된다는 기대감 때문이었습니다.
제주 영어교육도시 설립 후 약 10년 동안 '국제학교가 유치되면 부동산 가격이 오른다'는 공식이 쌓여있는 곳이었기 때문입니다.
실례로 2016년 4월 미국 학교인 세인트 존스베리 아카데미 (SJA)가 착공 한 후 영어교육도시 내 아파트 가격은 천정부지로 솟구쳤습니다.
세인트존스베리 아카데미 미국 학교의 경우 토목공사가 끝나 있었기 때문에 학교 착공 소식이 나오고 불과 1년 4개월 만에 학교를 개교하게 됩니다.
보통 한 개의 국제학교가 설립되면 유치부, 초등, 중등, 고등 과정을 한 학교에서 수업하게 되며 학생수 약 1,100명~1,400명 가까이가 늘어납니다. 거기에다 교직원 및 학생 부모님과 가족들까지 생각하면 약 2~3천 명이 늘어나게 되는 것입니다.
이 시기에 영어교육도시 아파트 가격은 어떻게 됐을까요?
제가 직접 국토해양부 아파트 실거래가를 조사해 보았는데 놀라지 않을 수 없었습니다.
영어교육도시 내에 삼정, 라온, 해동 3개 아파트 가격이 평균 3억~4억 정도 올라있었습니다.
10억 20억 하는 서울 강남에 있는 아파트가 아닌 제주도 시골에 있는 4층짜리 시세 3억~4억대 아파트가 7억대 까지 올랐다는 것이 아주 흥미로웠습니다.
라온프라이빗에듀 : 4억 → 7억 2천8백
삼정 지에듀 : 3억 9천7백 → 7억 6천
해동 그린 앤 골드 : 2억 8천 → 7억 1천
이 그래프는 2017년 10월경 세인트 존스베리 아카데미가 개교했을 당시입니다.
그리고 2018년도에는 금액이 조금 더 올랐습니다.
이유는 2019년 5월 싱가포르 국제학교 (ACS) 유치에 대한 기대감이 컸기 때문입니다.
그러나 2019년 5월 기대했던 싱가포를 국제학교(ACS) 유치는 물거품이 되고 말았습니다.
국제학교 추가 설립 최종 권한자인 제주도교육청 이석문 교육감과 심의위원들 의견으로 불승인되고야 말았습니다.
작년 5월 최종 심의위원회의 심의 결과 8개 항목 중 6개 항목의 부적합 판단으로 학교 설립은 무산되었습니다.
그 이유는
- 학교 신청법인의 자본금이 작다.
- 현재 4개 학교의 충원율이 70%정도이고, 해외유학 수요가 감소 중이다.
- 기존 국제학교의 적자가 6,000억이다.
- 영어교육도시의 이익이 법인과 해외로 도둑맞는 꼴이다.
등의 여러 가지 사항이 나왔습니다.
여기에 제주국제자유도시개발센터가 반박 해명자료를 기사화했습니다.
1. 학교 법인의 자본금이 작다
- 이 사항은 반박 기사에는 없었지만 제 생각에 1,000억 가까이 비용이 드는 학교 설립 비용 중 법인의 출자금은 작았으나 금융 리스를 일으켜 사업하고 갚아나가는 방식으로 봤을 때 크게 문제의 소지가 없다고 생각했습니다.
저도 사업을 하면서 출자를 하여 법인을 설립할 때 내 재산이 100억이라고 가정하면 100억 전부를 법인에 출자금으로 투입하지는 않기 때문입니다.
2. 현재 4개 학교의 충원율이 70%이고, 해외 유학 수요가 감소하고 있다.
- 이 문제는 본문 앞에서도 다뤘듯이 올해 코로나로 해외 유학생이 돌아와서 충원률이 대폭 늘어났고(충원율 80%), 앞으로도 더 늘어날 것이라는 전문가들의 의견이 많습니다. 작년에 신규 학교를 추진하고 설립했다면 지금의 입학 경쟁률 2 : 1을 어느 정도 수용할 수 있었다고 생각합니다.
학교를 설립했다고 해도 첫해에 학생 1,000명을 모집하는 것이 아니라 단계별로 200명 ~300명씩 모집하는 것이기에 경쟁력 있는 세계 유수 학교인 싱가포르 국제학교 (ACS)는 아쉬움이 남습니다.
그리고
2010년 ~ 2016년까지 조기 유학생 수는 계속 감소하다가 2017년~2018년 까지는 오히려 해외 유학이 증가하였는데 왜 조기 유학생수가 감소한다고 한 것인지 논리적인 의견이 없었습니다.
저 출산 문제는 향 후 15년 이후 이야기인데 그것을 왜 쟁점화시키는 것인지도 납득하기 어려웠습니다.
3. 기존 국제 학교의 적자가 6천억이다.
- JDC는 초기 3개 학교 건설자금 약 4600억 원을 국고 재정 지원 없이 학교를 설립하기 위해 금융리스 방식으로 사업이 추진되어 회계 상 부채로 기록되어 있고, 임차료 상환이 완료되면 학교법인 제인스 소유의 건물 자산으로 전환됩니다.
학교 심의 당시 미리 받은 학기 수업료 951억이 선수금으로 인식돼 회계 상 유동부채로 기록되어 있어 다음회에 당기 순이익으로 전환되는데 그냥 액면상의 부채를 적자 6천억 원이 누적됐다고 한 것입니다.
이 밖에도 JDC에서 반박 해명 자료를 제출했음에도 불구하고 아직까지도 이석문 교육감은 국제학교 추가 설립에 반대하는 입장입니다.
현재 영어교육도시에는 이전보다 생활편의시설(병원, 약국, 마트, 카페, 헬스장 등)도 제법 생겼다고들 하지만 아직도 반쪽짜리 신도시, 유령도시, 불편한 시골 도시라는 오명을 벗어나기가 어렵습니다.
그래서 제주 영어교육도시 인근 지역 마을회와 영어교육도시 상인연합회 등 많은 사람들이 국제학교 추가 설립 반대 입장을 철회하라고 목소리를 높이고 있습니다.
며칠 전 제주도의회 정례회 교육행정질의 시간에 대정읍 양병우 의원께서 국제학교 추가 설립 유치에 대해 이석문 교육감에게 질의했으나 여전히 반대 입장을 고수하고 있습니다.
'양적 확대가 아닌, 질 적 관리에 힘써야 한다'라고 했는데, 지금 국고 지원 없이 세계 상위권 대학에 입학하고 있는 국제학교 졸업생들을 보면서도 왜 저런 편향된 사고로 판단하는지에 대한 의문을 갖습니다.
이미 제주 영어교육도시는 질적 관리가 어떤 타 시도보다 잘 되고 있다고 생각합니다.
그럼 이러한 시기 여러분들이라면 제주 영어교육도시에 부동산 구입하시겠습니까?
저는 개인적인 의견이지만 '저라면 이 시기에 사겠습니다!' 라고 말씀드리겠습니다.
위에 보시는 아파트는 제주 영어교육도시의 대표 아파트입니다.
우선 '라온프라이빗에듀'는 최고 8억 가까이 올랐던 아파트인데 최근 4억 9천에 실거래 신고되었고, 현재 매물은 5억 2천~5억 6천입니다.
'삼정 지에듀'의 경우도 8억 가까이 올랐던 아파트가 바닥을 찍고 5억 중후반 정도의 가격을 형성하고 있습니다.
'해동 그린 앤 골드'의 경우는 8억 5천까지 올랐던 아파트인데 현재 약 6억 정도의 시세를 보이고 있습니다.
'저라면 구입하겠습니다'라고 말씀드린 의미는
'앞으로 추가 국제학교가 3개 유치된다면 오를 겁니다'의 먼 미래의 예측보다는 자녀로 인해 제주로 이주해 온다면 아파트를 구입해도 될까 라고 물었을 때 더 이상 떨어지진 않고 보합세나 약간의 가격이 오를 정도로 예상하기 때문입니다.
물론 언젠가 추가 국제학교 유치로 또 한 번 오를 가망성도 없지 않다고 봅니다.
또 한 가지 제주 영어교육도시 주변 도로 확장 계획을 보면
영어교육도시에서 모슬포 방향 보성리 구간이 4차선 도로 확장 계획이고, 신규 학교 예정부지 아래로도 2차선 도로 확장계획이 있고 이미 많은 보상금이 지급되었다고 들었습니다.
어차피 아파트 가격 집값은 크게 오르고 낮게 떨어졌다가 다시 반등한다고 하지만, 주변 땅 값들은 단 한 번도 떨어졌다는 느낌 없이 쭉~ 고점에서 보합세를 유지하고 있습니다.
영어교육도시 주변 인근 땅 값이 가장 높은 지역은 대정읍 구억리, 보성리이고 그 외 안성리, 신평리와 안덕면 서광리 지역까지는 눈여겨볼 필요가 있습니다.
저라면 현재 시세를 잘 파악해서 떨어지지 않는 높은 고점에 있는 토지를 구입하지 않고, 급매로 나오는 토지를 구입하거나 위에 보이는 신규 도로 확장 라인 인근으로 투자하겠습니다.
2020년 12월 5일 현재 <디스코 부동산>에 실거래 신고된 토지 시세입니다.
최근 실거래된 토지를 보시면 영어교육도시와 가까운 쪽, 그리고 2차선 도로 인근으로 거래가 됐다는 것을 확인할 수 있습니다.
가격이 싸다고 해서 2차선 안쪽으로 깊이 들어가게 되면 수도와 오수관 연결이 안 되기 때문에 차 후 건축 허가받을 때에 어려움이 있고, 건축 허가가 어려운 땅은 환금성이 심각하게 떨어지게 됨을 잘 인지 하셔서 필히 건축허가를 체크한 후에 땅을 구입하셔야 가치 상승과 매매 시 이익을 볼 수 있습니다.
자 그럼 영어교육도시 2009년 모습은 어땠을까요?
2011년 모습입니다.
영어교육도시 2013년 모습입니다.
영어교육도시 2017년 모습입니다.
그리고 현재 영어교육도시 2020년 모습입니다.
목표한 내년이 2021년인데 아쉽게도 목표연도에 영어교육도시 완성을 볼 수는 없습니다.
하지만 아직 영어교육도시는 현재 진행 상황이고, 7개 학교 중 4개 학교가 유치되어 질적으로 우수한 환경이 되어 가고 있습니다. 앞으로 3개 학교가 언제쯤 유치될지가 중요한 포인트이고, 어쩌면 정치인들의 희생양이 되어 반쪽자리 도시로 남아 있을지 아니면 잔여 학교부지를 공공의 목적으로 도서관이나 기타 다른 용도로 활용될지는 아무도 모릅니다.
이제 문재인 정부의 임기가 약 2년이 안 남은 상황이고, 제주도 교육감의 임기도 마찬가지인데 또 어떤 부동산 정책과 기조로 흘러가는가를 잘 염두해서 지켜보시면 좋겠습니다.
오늘 '김현미 국토교통부 장관이 물러났다'는 기사가 언론에 보도되고 있는데요.
예전에 어떤 교수님이 그런 말씀을 하신 적 있는데 "부동산 정책은 풍선과 같아서 한쪽을 누르면 한쪽이 튀어 올라간다"라는 말이 생각납니다.
매달 바뀌는 부동산 정책에 도대체 무얼 하고 있는가?라고 정부에 묻고 싶습니다.
"선 순환될 수 있게 시장 경제에 맡겨라"라는 말이 맞는 걸까요?
2020년 12월 05일 오늘 하루
이 글에 모든 힘을 담아 제주의 미래와 영어교육도시의 방향에 대해 많은 전문가들이 좋은 의사결정이 되었음 하는 기도를 해 봅니다.
그럼 많은 분들께 이 글이 도움이 되었음 하며 마칩니다!
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