똑똑하게 제주도 땅 구입하기! [PART 2]
5. 시세 파악
6. 건축 가능 여부 확인
7. 계약 및 잔금
8. 소유권 이전하기
오늘은 똑똑하게 제주도 땅 구입하기 두 번째 포스팅입니다.
정말 궁금한 게 이렇게 오랜 시간을 책상 앞에 앉아 글을 쓰고 있는데 과연 내 글을 읽는 사람에게 도움이 되고 있는지 그리고 내가 알고 있는 지식과 노하우가 글에 잘 표현되고 있는지 궁금하기도 하고 걱정도 됩니다.
단 몇 사람에게라도 좋은 정보와 노하우가 전달되더라도 보람은 있을 것 같습니다.
이전 [제5화]에서는
1. 가용자금 확인 및 대출 계획
2. 정보 수집
3. 지역 선택
4. 토지 매물 찾기
[제주 부동산 재테크/제주 부동산 구입 꿀팁!] - [제 5화] 제주도 땅 값 ? 똑똑하게 제주도 토지 구입하기!
[제 5화] 제주도 땅 값 ? 똑똑하게 제주도 토지 구입하기!
제주도 좋은 땅 구입 방법 제주도에 마음에 드는 집이 없다! 직접 지어보자! 제가 제주도에서 부동산 개발업을 하면서 가장 많이 받는 질문 '향 후 몇년안에 제주도에 들어와 내가 거주할 집을
monoliving.tistory.com
내용으로 포스팅을 했었습니다.
여기까지 하셨다면 아마 내가 원하는 지역 선정과 그 지역 인근의 토지 매물을 몇 개 정도 추렸을 거라고 생각이 듭니다. 토 재매 물은 아마도 많은 분들이
1. 제주 직거래 장터
2. 제주 교차로
3. 제주 오일장
4. 제주 부동산 중개 조합
5. 제사모 부동산
6. 지역 부동산 중개업소
7. 경매
등에서 알아보셨을 겁니다.
제주도 한적한 곳일 수도 있고 시내 가까운 애월읍이나 조천읍 또는 서귀포가 될 수도 있겠습니다.
그럼 내가 알아본 토지가 시세에 비해 비싼 건 아닌지? 부동산에서 흔히 말하는 눈탱이를 당하는 건 아닌지? 조금 더 정보를 파악하는 것이 중요하겠습니다.
마음에 드는 토지를 찾기 위해 몇 달 몇 년간 매물을 보셨다면 자연스럽게 시세가 파악될 수도 있겠지만 좀 더 공신력 있는 자료를 보고 싶다고 하신다면 이후 내용을 잘 참고 하시면 됩니다.
5. 시세 파악
내가 찾은 매물의 주변 지역 시세가 궁금할 때 <디스코 부동산> <밸류 맵> <오일장> <교차로> 등을 활용하실 수 있는데 저는 업데이트 좀 빠르고 한눈에 지도에서 보기 쉬운 <<디스코 부동산>>을 주로 보는 편입니다.
디스코 부동산에 접속하시면 회원 가입 없이도 최근 거래된 토지, 상가, 주택 및 여러 부동산의 종류별로 거래된 날짜와 금액으로 지도에 직관적으로 표시해 줍니다.
내가 만약 애월에 바다조망이 나오면서 어느 정도 마을이 형성되어 있고 애월초, 중, 고등학교가 있어 자녀들 통학도 신경 쓰여 위 지역을 선택했다고 가정했을 때
위 화면에 보이는 거래 매물들은 주택, 상가, 토지 등의 다양한 매물이 나와 있으므로 토지만 볼 수 있게 <필터>를 클릭하여 토지만 선택하여 봅니다.
색깔별로 상가, 단독, 오피스텔, 아파트 등의 여러 유형중 토지만 활성화시키면 연두색 토지 금액만 남게 됩니다.
화면에 보이는 것처럼 토지 거래 시세만 확인할 수 있게 연두색 내용만 나오는데 이 내용이 토지 실거래 내용입니다.
현재 부동산 거래 시 거의 모든 매매에 대한 금액은 계약 후 30일 이내 신고하도록 되어 있습니다.
아직까지 제가 봤을 땐 밸류 맵보다는 디스코에서 실거래 신고 내용이 빨리 업데이트되었는데 그렇다고 백 퍼센트 거래 내용이 완벽하게 뜬다고는 볼 수 없었습니다. 하지만 저 정도 실거래 내용만 파악한다고 하더라도 시세 파악에 중요한 데이터를 확보할 수 있습니다.
과거 10년 전까지 거래내용을 확인할 필요가 없다면 다시 <필터>를 클릭하셔서 거래 연도를 2018년~현재 까지로 설정해서 봐도 좋습니다. 같은 읍면동 지역이라 하더라도 토지는 용도지역 <주거, 상업, 녹지, 관리 등>에 따라 현재 토지에 접한 도로 폭과 도로포장 상황, <전기, 수도, 오수>등의 기반시설 유무에 따라 땅값이 상이합니다.
그리고 최근에는 같은 지역의 토지 매물이라도 바다, 한라산 등의 조망에 따라서도 땅값 차이가 많이 납니다.
제가 2015년 제주시 애월읍에 위치한 땅을 구입할 땐 먼바다조망과 한라산 조망이 나오는 과수원을 매입했었는데 사람의 눈은 다 비슷해서 그 자리에 과수원 나무를 벌목하고 타운하우스 조감도를 예쁘게 광고했더니 아주 많은 분들이 문의를 주셨었던 기억이 납니다.
한마디로 땅 값의 가장 중요한 요인은
1. 도로와 기반시설 <건축 가능 여부>
2. 바다 및 한라산 등의 경관 유무
라고 할 수 있습니다.
만약 본인이 부동산 공부나 땅에 대한 지식이 전혀 없다면 공인중개사 사무소에 자주 방문하셔서 많은 매물을 보시면서 상담받으시는 걸 추천합니다.
어떤 사람은 '부동산은 무조건 못 믿는다!' '부동산은 다 사기꾼들이다!' 이런 얘기들을 많이 하시는데 이런 부정적인 분들은 사실 부동산 거래를 거의 못해본 무지한 사람들이라고 생각합니다.
물론 많은 부동산 중개업소들 중에 일부 사람들이 무자격으로 거래를 한다던지 일 년에 한 두껀으로 큰돈을 벌어보고 싶은 욕심에 장난을 치기도 합니다. 없는 말을 지어낸다거나 모든 개발계획이 잘 진행돼서 장밋빛 희망을 준다던지 하는 사람도 많이 있지만 그 역시 정보라는 것은 항상 본인이 확인하고 철저히 검증해서 결정해야 하는 부분입니다.
하지만 제가 만나본 부동산 소장님들은 열심히 공부해서 자격을 취득하시고 자녀들 키우면서 남한테 피해 주면서 거래하는 분들은 없었습니다. 그리고 워낙 힘들게 공인중개사 시험에 합격한 분들이라 조그마한 실수에 자격증을 박탈당하실까 봐 항상 부동산 거래 시 안전하게 체크하고 하십니다.
6. 건축 가능 여부
땅을 사고 가장 재밌지만 가장 머리가 아프기 시작하는 것 바로 '건축'입니다.
누군가는 주택을 짓고 싶어서 땅을 사고 누군가는 상가, 원룸, 상가주택 등을 짓고자 땅을 삽니다.
'집 지으면 3년은 늙는다!!'라는 말이 괜히 나온 말이 아닙니다.
무언가를 짓기로 마음먹었다면 정말 마음을 단단히 먹어야 합니다.
특히나 제주도라는 지역은
<토지매입> → <설계> → <허가> → <시공> → <준공>
까지 험난한 여정이 될 수 있습니다.
그 모든 과정의 절반의 성공이 <건축 가능 여부 확인>이라 할 수 있습니다.
건축에 있어서 땅의 용도지역이 가장 중요합니다.
땅의 용도지역은 국가에서 어떻게 관리하고 있고, 왜 지정했는지를 이해해야 내가 구입한 땅에 어떤 건물을 지을 수 있을지 판단이 서기 때문입니다.
도시지역 내 용도지역
비도시지역 내 용도지역
위에 용도지역은 필히 이해하고 있어야 도시계획을 어떻게 하고 있는지 내가 짓고자 하는 건물은 어떤 용도지역을 구입해야 하는지 감이 올 수 있습니다.
좀 더 자세한 용도지역별 건축 가능 조견표는 아래 첨부 파일을 다운로드하여 확인해 보시길 바랍니다.
건축허가 사항 체크 <1. 도로>
내가 구입하는 토지에 건축이 가능한지 체크할 때 저는 우선 <토지이용 규제 확인원>을 열어 봅니다.
저번에 다루었던 매물 중 제주시 한경면 판포리 매물입니다.
지목은 전, 용도는 계획관리지역, 자연취락지구입니다.
토지의 북쪽으로 지목이 도로인 땅들이 보이실 겁니다. 위성사진으로 확인하셔도 도로 연결은 확인이 가능합니다.
간혹 지적도 상에는 도로가 있는데 위성사진에 도로가 없다?? 그럼 이 땅에는 현황도로는 없고 지적상 도로만 있으므로 건축이 불가할 수 있습니다.
제주도는 건축허가 시 지적상 도로와 현황도로가 일치하여야 허가를 받을 수 있습니다.
그리고 간혹 조심해야 할 것이 있는데 토지 앞에 도로가 있더라도 수도나 전기를 끌어와야 할 때 내 땅 앞 지적도상 도로가 시나 군, 즉 국가의 도로여야 합니다. 제주도는 예전부터 사용하는 도로이긴 하나 개인의 사유지인 지목상 도로가 많이 존재합니다. 그럼 수도관이나 오수관을 연결할 시 개인 사유지의 동의가 필요한데 이 동의서 받기가 참 쉽지가 않습니다.
2018년에 있었던 일입니다.
애월에서도 많은 관광객들로 붐비는 '한담공원'에 있었던 일입니다.
하루에도 수천 대의 렌터카를 탄 여행객들이 유명 카페인 '몽상 드 애월' '봄날'등을 가기 위해 이동하는 도로에 그동안 차도로 사용하던 땅의 주인이 부득이하게 펜스를 설치하겠다는 안내문이 붙은 것입니다.
토지주 입장에선 오를 대로 오른 한담공원 내 본인의 비싼 땅이 예전부터 도로로 사용하긴 했으나 본인의 재산권이 침해받고 있다고 생각하고 본인의 땅에 차량 이동을 제한하겠다는 입장이었습니다.
얼마 전 이호해수욕장 현사마을에서도 비슷한 일이 있었습니다.
자신의 땅이 측량을 해보니 언제인지도 모를 예전부터 그냥 도로가 되어 사용 중인걸 알게 된다면 토지주 입장에서도 자신의 토지를 도로로 사용하는데 꼬박꼬박 세금까지 내고 있었다면 억울한 생각이 들것입니다.
하지만 제주도에서도 이런 소송이 줄을 잇자 고민이 깊어진 것이죠. 너무 많이 오른 땅값으로 일일이 토지주들의 보상을 다 해줄 수도 없는 입장이니 말입니다.
그래서 내 땅 앞 도로는 국도인지, 개인 사도인지 확인하는 것도 중요합니다.
그리고 내 땅이 큰 도로에서 안쪽으로 길게 들어와야 할 때 확인해 봐야 할 사항입니다.
위 화면에 보시는 것처럼 내 땅이 <393번지>라면 큰 도로에서 내 땅 앞까지 들어오는 빨간색 도로 부분 폭 확인도 중요한데 제주도 건축법상 내가 393번지에 단독주택 50평을 만약 신축한다면 큰 도로에서 내 땅까지 약 150m 구간의 도로 폭이 최소 4m 정도는 되어야 원하는 면적만큼 건축을 할 수 있습니다.
만약 일부 좁은 도로 폭이 1~2m밖에 안된다면 농가주택 6평 정도 밖에 건축이 안된다던지 하는 건축에 큰 제약이 따르게 됩니다.
그래서 최소한 본인이 구입하는 땅이 최소 도로 폭 면적이 나오는지 확인도 해보셔야 합니다.
건축 사항 체크 <2. 수도 전기>
건축 시 꼭 필요한 필수 요소 중 내 땅 앞에 상수도 관이 있는지 없다면 인근 가까운 곳에서 끌어올 수 있는지 여부도 중요한 요소입니다.
수도와 전기는 네이버 또는 다음 로드뷰를 보시고 인근에 마을이 있거나 신축 주택이 있는지 여부를 확인하셔도 되고 관청에 전화하셔서 확인해 보셔도 됩니다.
건축 사항 체크 <3. 오수관>
제주도는 강이 없는 지역이어서 상수원이 지하수인데 얼마 전부터 이 오수관 문제가 큰 사회 문제가 되었습니다.
예전에 건축을 할 때에는 주택이나 상가에 자체 오수 시설 <개인 정화조>을 설치하여 정화하여 땅으로 흘려보내는 방식을 썼었는데 이로 인해 지하수가 오염되어 상수원이 오염된다는 문제였죠.
이후 몇 년 전부터 주택일 경우 연면적 90평 이상의 건축 시 하수종말처리장으로 연결되는 시 오수관에 연결이 가능해야 건축허가를 받을 수 있게 되었습니다.
그래서 개인 단독주택의 한채 정도는 허가 시 개인 정화조 설치로 허가가 가능하지만 상가주택이나 펜션, 카페 등의 상업용 시설 건축 시에는 필히 2차선 도로나 마을 취락지구에 있는 시 오수관 연결이 가능해야만 건축허가를 받을 수 있습니다.
그래서 땅 값을 결정하는 중요한 요인중 하나가 오수관이 될 정도로 민감한 부분이 되었습니다.
내가 구입하고자 하는 토지의 현장답사를 할 때 토지 앞 도로에 저런 오수 맨홀이 있는지 여부는 중요한 체크 부분입니다. 로드뷰로도 찾아보실 수 있으니 빠짐없이 체크해 보시기 바랍니다.
만약 없어서 연면적 90평 까지는 개인 정화조 시설을 갖춤으로 가능 하니 너무 걱정은 안 하셔도 되지만 용도가 단독주택이 아닌 펜션이나 또는 근린생활시설이라면 필히 체크하셔야 하겠습니다.
이 모든 게 너무 어렵고 잘 모르겠다면???
정말 쉽게 해결할 방법이 있습니다. 본인 사고자 하는 토지의 주소를 들고 시군구청 또는 읍면사무소에 방문하시어 담당 공무원에게 물어보면 됩니다.
"제주시 애월읍 *** 리 *** 번지를 구입해서 단독주택 50평 정도를 짓고 싶다. 이 땅에 건축이 가능하겠나?"라고 물어보시면 도로나 전기 수도 등을 한 번에 알아보실 수 있습니다.
만약 찾아가는 것도 귀찮다???
그럼 또 방법이 있습니다.
제주도는 민원인의 전화를 통합해서 연결해주는 <만덕콜센터 064-120>가 있습니다.
064-120으로 전화해서 "서귀포시 대정읍 **리 ***번지를 구입해서 단독주택 50평을 건축하고 싶은데 건축 가능 여부를 알려달라"라고 전화하시면 콜센터 직원이 관할 읍면 건축과 담당자를 연결하여 줍니다.
이런 것도 귀찮다 하시면 ㅎㅎ
또 방법이 있습니다.
아예 건축설계를 의뢰할 <건축 설계사무소>를 한 곳 계약을 해 버리십시오
그리고 "땅을 알아보고 있는데 마음에 드는 땅을 사면 당신한테 설계를 의뢰할 테니 허가사항을 체크해 주세요"라고 하시면 됩니다.
건축 설계와 시공에 관련된 내용은 다음회에 자세히 포스팅하겠습니다.
7. 계약금 및 잔금
이제 어느 정도 정보수집과 건축허가 관련 내용까지 체크하셨다면 계약을 하면 됩니다.
계약을 할 때 매물을 부동산에서 보신 거라면 계약서 준비와 체크를 공인중개사가 어느 정도 해 주실 텐데 필요하신 내용을 <특약사항>에 기재해 달라고 요청하셔도 됩니다.
현재 구입하는 토지가 농지이면 현재 경작 관계를 확인하시고 건축해야 하므로 경작자 나 다른 지상권자를 해지 요청하셔야 합니다.
그리고 제주도의 농지는 현행 농지법상 외지인이 구입할 시 1,000㎡ 까지(다른 지역에 농지가 없다는 가정) 주말체험농장으로 매수는 가능하나 취득 후 바로 건축이 어렵고 1년 자경 후 허가를 받을 수 있으므로 토지주의 <토지사용승낙서>
를 받고 건축허가를 득한 이후에 잔금을 치르는 것으로 합니다.
<토지사용승낙서>
토지 소유주가 토지개발을 목적한 사업 주체에게 자신이 소유한 땅을 사용해도 된다고 승낙하는 내용을 담은 문서
대체적으로 설계하는데 한 달 정도 인허가받는데 한 달해서 잔금은 두 달 정도로 잡고 허가 후 잔금 내용을 기재하시면 되겠습니다.
토지의 지목이 임야, 잡종지, 대지일 때는 잔금을 치른 후 소유권 이전 후 허가를 받으셔도 됩니다.
보통 부동산을 통한 계약은 공인중개사협회 '한방' 프로그램으로 매매계약 양식이 있으므로 인적사항 기재후 필요한 특약사항을 협의하여 계약을 하시면 되겠습니다.
부동산을 통하지 않고 개인 간 직거래 일 때는 법무사 사무소를 통해서 매도인, 매수인 직거래임을 알리고 계약서를 작성 요청하실 수도 있습니다. 이때 모든 계약은 잠시 언급한 대로 계약 후 30일 이전에 실거래 신고를 하셔야 합니다.
부동산을 통하시면 알아서 신고를 하게 되니 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.
8. 소유권 이전하기
계약을 하고 잔금 날짜가 도래하면 잔금을 입금하고 매도인의 이전서류를 받아서 소유권 이전하는 것으로 땅 매매는 끝이 납니다.
보통은 잔금 날 부동산에서 법무사를 대동하여 잔금과 서류를 맞교환하고 잔금 날 등기신청을 하게 되는데 처리기한은 약 3~4일 정도면 인터넷으로 구입한 토지의 소유권을 확인할 수 있을 겁니다.
어떻게 좀 쉽게 글로 설명이 되었는지 도움이 되셨는지 모르겠습니다.
이틀 동안 긴 글을 순서대로 써 내려가다 보니 머리가 좀 멍하고 어지럽기까지 하네요.
조금 쉬었다가 다음화에는 똑똑하게 제주도 집짓기! 편을 포스팅하도록 하겠습니다.
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