[제 5화] 제주도 땅 값 ? 똑똑하게 제주도 토지 구입하기!

 

제주도 좋은 땅 구입 방법

 

제주도에 마음에 드는 집이 없다! 직접 지어보자!

제가 제주도에서 부동산 개발업을 하면서 가장 많이 받는 질문

'향 후 몇년안에 제주도에 들어와 내가 거주할 집을 직접 지어서 살고 싶은데 1~2억대 토지를 알아봐 달라!"입니다. 저는 이 말을 듣는 즉시 '당신이 살 땅은 발품을 팔아 직접 알아보시라!'입니다.

 

왜일까요?   

그것은 저에게 '너무 어려운 숙제' 같은 말이기 때문입니다. 

 

제주도에 있는 지인이나 부동산에 전화할 때는 좀 더 구체적으로

 

예시 1) '은퇴 후 몇 년 있다가 제주에 내려와 살고 싶은데, 애월 바닷가에서 좀 떨어진 먼바다 조망이 가능하고 인근에 마을이 가까운 땅을 찾고 싶습니다. 땅 구입 예산은 2억 정도인데 약간의 대출은 안고 살 수도 있을 것 같습니다'

 

예시 2) '도시가 싫어서 자녀들과 제주에 터를 잡고 살려고 땅을 알아보고 있는데 바다는 안 보여도 괜찮으니 초등학교 통학이 가능하고 인근에 마트 등 편의시설이 있는 지역을 2억 원 예산에 맞춰 추천해 줄 수 있겠습니까? 

 

땅을 알아보기 위해 누군가에게 말을 할 땐 위에 예시처럼 뚜렷한 목적과 명확한 주관이 담긴 생각을 상대방에게 전달해야 본인의 목적에 맞는 땅을 빠른 시간에 구입할 수 있을 것입니다. 

 

 

가장 황당한 사람은 

전화를 하자마자 "요즘 제주도 어때요?"와 "요즘 제주도 땅 값 얼마 정도 해요?"입니다. 

"장난해?"라고 말하고 싶지만 그러진 못 하죠. 

물론 서두를 꺼내고 본인의 상황을 설명 하기도 하지만 아마 제주도 현업에서 종사하는 많은 분들이 듣는 말 중에 가장 많이 듣는 말일 겁니다. 

 

 

 

 

이번회는 내용이 길어서 나누어 포스팅하겠습니다.

 

똑똑하게 제주도 땅 구입하기! [PART 1]

 1. 가용자금 확인 및 대출 계획

 2. 정보 수집

 3. 지역 선택

 4. 토지 매물 찾기

 

 

똑똑하게 제주도 땅 구입하기 ! [PART 2]

 5. 시세 파악

 6. 건축 가능 여부 확인

 7. 계약 및 잔금 

 8. 소유권 이전하기

 

 

똑똑하게 제주도 집짓기! [PART 3]

 1. 설계사무소 상담

 2. 건축 설계 계약

 3. 시공회사 상담 및 견적

 4. 시공회사 계약 

 5. 준공검사

 6. 보존등기 

 7. 입주 

 

 

 

 

 

1. 가용자금 확인 및 대출 계획

우선 첫 번째로 제주도에 땅을 구입하여 집을 짓기로 마음을 먹었다면 현재 내가 가용할 수 있는 예산을 설정해야 합니다. 땅을 구입하여 설계하고 집을 짓고 입주하기까지 수많은 비용이 들어가는데 예산을 잘 못 세우게 되면 집을 짓기도 전에 영혼이 탈탈 털리는 경우가 발생하게 됩니다. 

이 집 짓는 모든 과정을 세분화하여 하나하나 살펴보셔야 하는데 어떤 한 가정의 예를 들어 설명해 보겠습니다. 

 

예) 제주도에 입도한 김씨네 가족 

1. 제주시 애월읍 광령리 토지 200평 구입

   땅 200평 × 평단가 120만 원 = 240,000,000원

2. 중개수수료

   2억 4,000만 원 × 0.9% = 2,160,000원

3. 취득세 (잡종지, 임야, 대지 일 때)

   240,000,000 × 4.6% = 11,040,000원

4. 설계비

   15,000,000원

5. 인입비 

     5,000,000원

6. 총 공사비 (40평) <공사비는 개인적인 의견이니 참고>

    평당 공사비 600만 원 × 40평 = 240,000,000원

7. 건물 취득세 

    대략 3.16% = 7,000,000원

8. 기타 (민원, 세금 등)

    총 520,200,000원 

 

제주 애월에 신축 전원주택을 대략 40평 1, 2층 단독주택으로 지었을 때 위에 김씨네 정도 금액이 산출되는데 본인의 현재 가용 현금과 대출 금액을 합리적으로 계산하여 땅 구입비와 공사비 등을 + 10% 정도 오버해서 계획을 짜는 것이 좋습니다. 

물론 김씨네 가족의 경우보다 땅 면적이 크거나 작다던지, 주택의 평수도 조절해 가면서 총금액을 정해야 할 것입니다. 

2020년 11월 현재 제주도의 경우 토지 구입 시 담보대출이 조금 어려운 경우도 있습니다. 본인의 주 거래 은행에 토지의 주소 정보를 주고 대출 가능 금액을 알려달라고 하시면 대략적인 금액을 알 수 있습니다. 

저는 제주도 특성상 제주도내 금융기관 중 제주은행, 신협, 농협, 새마을금고 등에서 토지 담보대출을 사용하고 있는데 주로 법인 명의의 토지이다 보니 금리는 좀 높은 편입니다. 

그리고 건축을 할 시 사용하는 시설자금 대출은 최근 거의 잘 나오지 않는 편이니 이 부분도 은행과 미리 상담하셔서 자금계획을 세우셔야 하겠습니다.  

 

( 이렇게 써 놓고 보니 제주도 타운하우스 분양가 3억~4억짜리가 비싼 건 아니라고 생각되네요. 물론 애월 광령리는 제주시에서 가장 가깝고 지리적으로 좋은 동네라 3~4억대 타운은 잘 없습니다. )

 

 

 

 

 

2. 정보 수집 

첫 번째 내가 가용할 수 있는 자금과 토지의 대략적인 면적, 평당 금액, 그리고 가족이 사용할 공간인 주택의 면적까지 어느 정도 계획을 세우셨다면 그다음 좀 더 구체화시킬 필요가 있겠습니다. 

두 번째 정보 수집은 디테일하게 제주도에 이주해서 살고 있는 사람들의 진솔한 후기들도 들어보시고 자녀들이 있다면 각 지역별 학교의 특징과 학년별 인원수 방과 후 활동 등도 알아보시면 좋겠습니다. 

그리고 제주도의 특성상 똑같은 업무를 하더라도 연봉이 육지에 비해서 높지 않으므로 가장 중요한 '어떻게 먹고살 것인지'에 대한 깊은 고민이 있어야겠습니다. 

 

 

 

 

 

제가 2015~2016년도에 제주시 애월읍에 30평대 타운하우스 15채를 지었을 때 입주한 30~40대 가장들은 대부분 외지인들이었는데 대다수의 사람들은 제주에 직장이 발령돼서 내려오셨거나 일부는 자영업을 하기 위해 내려오신 분들이었습니다. 

도남동 정부청사 공무원, 교도관, 선생님, 신화 월드 발령, 자영업자(펜션 운영, 미용실 운영) 등 다양한 분들이 계셨는데 대부분 어느 정도 제주에서 소득 생활이 안정적으로 정해지고 내려오신 분들이었습니다. 

 

내가 제주도에 거주하고 싶은 목적이 정해졌다면 낯선 제주 생활을 어떻게 적응해 나갈 것인지 가족과 어떠한 삶의 방향을 살아갈 것인지 구체적으로 그려 보아야 단점을 극복해 나가면서 만족한 삶을 살 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

3. 지역 선정 ( 어디에서 살 것인가? )

제주로 이주하기로 할 때 가장 고민이 되는 부분이 '어디에 터를 잡을 것인가?' 하는 문제입니다. 

우선 [제3화] 제주도 부동산 시장 분위기에서 언급했듯이 제주시 총인구는 506,843명 서귀포시 총인구는 189,891명으로 제주시 vs 서귀포시 인구 비율은 약 73 : 27 정도입니다. 

제주도의 북서 측을 제주시로 보았을 때 제주시내와 애월읍, 한림음, 한경면, 조천읍, 구좌읍이 약 50만 명 이상 거주하고 있으며 제주도의 남동 측인 서귀포시와 중문 대정읍, 안덕면, 남원읍, 표선면, 성산읍에 약 19만 명이 거주하고 있다고 보시면 됩니다. 

 

 

제주시내에 직업을 갖고 있으신 분이라면 제주 구시가지와 신시가지 또는 애월, 삼화지구 정도에서 출퇴근 거리에 근접하여 알아보실 수 있고, 서귀포시내 또는 중문 쪽에 직업을 갖고 있으면 서귀포 구시가지 신시가지 중문 권역이 될 수 있겠습니다. 

 

 

시내 권역이 굳이 필요가 없다고 하신다면 본인이 평소에 여행 왔을 때 좋아했던 지역을 물색하여 주택을 알아보시면 되는데 이건 개인의 취향이라 어떤 분은 서쪽, 어떤분은 동쪽을 선호하는 성향이 제 각각 이므로 그 지역을 물색하여 네이버 지도나 다음 지도를 보면서 해안가 또는 중산간지역에서 교통이나 학교 주변 관광지 등을 잘 보시면서 결정하면 되겠습니다. 

 

 

다만 주의할 지역은 제주도는 해안도로에 많은 양식장이 있고 중산간지역에는 돼지를 키우는 돈사가 많습니다. 냄새에 민감한 분이라면 최소 반경 5km 안에 이런 지역을 피하셔야 하고, 제주시 애월 하귀, 외도, 용담 등 일대에는 비행기 소음 피해지역 이므로 소리에 민감한 사람이면 피해야 할 지역이라 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 토지 매물 찾기

원하는 지역이나 위치를 선정하셨다면 토지 매물을 찾아야 합니다.

만약 내가 선호하는 위치가 위 사진에 보이는 제주시와 애월읍이라고 하면 시내 안에 있는 땅은 높은 땅값으로 주택을 신축하기가 어려울 것이고, 시내에 가까운 인근 지역을 알아보실 것입니다. 

우리가 땅을 알아볼 때는 위 사진처럼 위성사진보다는 각 사이트에서 '지적도'라는 것을 지정하셔서 보시는 게 편리한데 그 이유는 지적도는 그 지역의 도시계획이나 용도지역을 확인할 수 있기 때문입니다. 

 

 위 위성사진과 동일한 장소의 지적도입니다. 노란색과 빨간색이 인구가 밀집한 도시지역 내 주거지와 상업지역이라 하고, 연두색 녹색 등으로 표현한 지역은 도시지역의 자연, 생산, 보전 녹지지역이라 할 수 있습니다.

보통은 도신 인근의 녹지지역이나 비도시지역의 관리지역 토지를 구입하여 집을 짓는데 제주도는 현재 작은 평수의 소형 토지 매물이 많이 없는 편입니다. 이유는 큰 필지의 토지를 쪼개 파는 기획부동산이나 대형 토지를 분할하여 쪼개 파는 형식의 투기를 막기 위해 1개 필지의 토지를 3개까지로 분할하는 것만 허용하고 있기 때문입니다. 

 

 

토지의 매물을 찾기 위해서는 아래 [제1화] 제주도 부동산 관련 사이트 모음을 참조하시면 됩니다. 

 

 

[제주 부동산 재테크/제주 부동산 구입 꿀팁!] - [제1화] 제주도 부동산 관련 사이트 모음!!

[제 1화] 제주도 부동산 관련 사이트 모음!!

 

 

제주 부동산에 나온 매물 분석

 

예 1) 제주시 한경면 판포리 271*번지

    평당 136 만꼴 <매매가 2억> 

제주 서쪽에서 애월과 한림을 조금 더 지나면 한경면 판포리라는 지역이 있습니다. 

판포포구는 여름에 스노클링 하기 좋아 많은 인기 장소인데 이 토지는 일주도로에 남쪽 500m 지점에 위치하고 주변에 기존 마을과 신규 전원주택단지로 기반시설이 잘 닦여져 있는 곳입니다. 

 

 

우선 아스콘 도로로 잘 닦여진 길을 약 30여 미터 접하고 있고 책에서 항상 많이 나오는 내용 중 도로가 북으로 나와 있는 전원주택 부지이기도 합니다. 집을 지었을 때 남측으로 가리는 것이 없어 일조권도 좋고 나 홀로 외딴곳이 아닌 주변에 어느 정도 마을과 신규 전원주택, 펜션들도 있어서 외롭지 않을 것 같네요.

 

 

 

저는 이제 굳이 '토지이용계획 확인원'을 보지 않아도 이 지적도를 보면 < 용도지역 : 계획관리, 자연취락지구 > 임을 알 수 있겠네요. 지목은 현재 <전>입니다. 땅 모양은 네모 반듯하지는 않지만 이 정도면 예쁘게 설계해서 주택 한채 짓기에는 좋은 땅인 것 같습니다. 바로 옆 필지와 주변 땅에 주택을 신축 중인 것 보면 건축허가에도 별 무리 없어 보입니다. 

 

 

 

 땅 주인분이 정성스럽게 땅의 경계에 돌담으로 경계 표시도 해 놓으셨나 보네요. 

대지 면적이 147평이고 용도지역이 <계획 관리 자연취락지구> 이므로 건폐율 50%, 즉 건축 시 바닥면적 147평 × 50% = 73.5평 까지 지을 수 있겠습니다. 하지만 저라면 바닥 면적은 약 25~30평 2층은 약 10평 정도에 테라스를 설치해서 멀리 바다조망이 나올 수 있도록 설계할 것 같습니다. 추가로 용적률도 남으니 도가니 <무릎>가 튼튼하면 3층까지 설계해도 조망이 좋은 곳이라 괜찮을 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

매물 인근의 전원주택 마을입니다. 이 정도면 뭐 거의 택지지구 급으로 정비가 잘 되어 있는 편에 속합니다. 

멀리 바다와 풍차도 보여서 이국적인 분위기도 나고 여름에 스노클링 좋아하면 걸어서 다녀올 수도 있습니다. 그렇다면 이 토지는 조금 살다가 매매하더라도 펜션이나 민박집을 운영할 사람에게 넘길 수 있을 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

예 2) 서귀포시 안덕면 사계리 88*-1번지

    평당 150만 원 <매매가 3억 원> 

두 번째 매물은 제주도 백록담이 톡!! 떨어져 나가 생겼다는 아름다운 산방산 서측에 위치한 토지 매물입니다. 

산방산 끼고 왼쪽 지역이 사계리 오른쪽은 화순입니다. 이 지역도 남측으로 바다전망이 좋고 주변 경관이 아름다운 지역이라 항상 인기가 있는 지역입니다. 봄에는 유채꽃이 만발하여 관광객들이 사진 찍으러 많이 찾는 곳이기도 합니다. 

참! 산방산 탄산온천도 유명한 곳이지요.

 

 

 

위성사진을 확대해서 보니 우선 큰길에서 살짝 들어가 보입니다. 북서 측 위로 산방산 탄산온천이 가깝고 주변은 전원주택과 펜션 리조트 등이 많이 보입니다. 사진 좌측 하단에 신나농장이 벌써 눈에 좀 신경이 쓰이면서 토지 바로 옆 덕산 정사라는 절도 보이는 군요! 

 

 

 

 

도로가 끝나는 지점에 빨간색 표시 부분이 매물입니다. 

도로가 관통하는 도로가 아니고 막다른 도로이고, 888본 번지에서 888-1과 888-2로 두필지로 나눈 땅 임을 알 수 있습니다. 차라리 -2번지 땅이면 조금 나은데 -1번지인 경우 면적 150평에서 도로가 일부로 실제 활용면에서도 좀 떨어지는 것을 알 수 있겠습니다. 

 

 

 

로드뷰에 보시면 하늘색 집 두채 뒤편이고, 사진 오른쪽 신축 중인 주택의 앞이니 앞 뒤로 집이 있는 상황이라 저는 좀 답답한 느낌이 듭니다. 토지의 진출입로 또한 아직까지 포장이 되어 있지 않으므로 바람이 부는 날 먼지가 나고 우천 시에는 진흙 바닥이 될 수 있겠습니다. 

주변에 산방산과 단 오름 바다까지 모든 조망이 이 토지와는 거리가 먼 경관이 되어 버렸습니다. 

두 번째 예시로 본 사계리 토지는 좀 안타깝지만 크게 메리트가 없는 토지입니다. 

 

 

 

이런 식으로 여러분들도 많은 매물을 보면서 땅을 보는 눈을 키우셨야 합니다. 

땅을 보는 눈이라는 게 하루아침에 길러 지진 않지만 충분히 책을 통해 정보를 습득하고 요즘에는 유튜브나 인터넷을 통해 많은 걸 배울 수 있으므로 조금만 책을 읽고 공부하시면 좋은 땅 찾으실 수 있습니다. 

제주도는 건축 허가가 까다롭고 어려운 지역이니 가까운 설계사무소 소장님 한 분을 알아놓으셔도 좋습니다. 

 

 

 

내용이 길어서 포스팅을 나누어야 할 것 같습니다. 

 

 

 

다음회에 똑똑하게 제주도 땅 구입하기 [PART 2] 포스팅으로 찾아오겠습니다.