제주도 똑똑하게 집짓기 [마지막 회]
저는 위에 보이는 사진의 전원주택 15동을 2015년~2016년도에 시행을 하면서 제주의 궂은 날씨와 시공업체와의 잦은 다툼 등으로 정말 2년이라는 시간을 고통 속에 보냈었습니다. 당 시 제주도는 애월지역에 위치 좋은 30평형대 소형 타운하우스가 인기였는데 건축 허가 후 토목공사가 완료되면서 이미 분양이 완판 된 상태여서 제대로 된 시공회사의 기술력과 성실함만 있었더라면 성공한 사업이었는데 아쉬움이 남았습니다.
저는 그 당시 건축사님께 받은 설계도면을 5곳의 시공업체에게 보내어 시공 견적을 봤었는데 견적이 아주 비싸거나 중간 또는 아주 저렴한 곳 중 아주 저렴한 곳을 선택했었습니다. 제주도는 자제가 육지에서 들어오고 인 건빈가 비싼 지역이라서 육지에서 똑같은 건물을 평당 400만 원에 지을 수 있더라도 제주도는 150% 즉 평당 600만 원정도 든다는 얘기를 많이 접했었는데 모 육지 업체에서 제주도에도 육지 단가로 짓겠다는 말에 현혹되어 시공을 맡겼었습니다.
한 번의 판단 착오로 그 시공업체는 공사비 선급금을 받고 제대로 공사도 하지 않았고 시공사의 중도 하차로 건축주인 제가 직접 하도급 업체들을 안고 공사를 마무리했습니다.
3. 시공회사 상담과 견적
건축설계와 건축허가 과정을 순탄히 넘기셨다면 이제 내 집을 지어줄 회사 또는 사람(현장 소장)을 알아봐야 합니다.
보통 제주도에서 전원주택 한동을 신축한다면 중대형 건설업체를 제외하고 소형 건설사들을 섭외해야 합니다. 가장 좋은 건 설계했던 업체에서 소개를 받거나 건축 경험이 있는 건축주라면 믿을만한 현장 소장 한 명에게 일을 맡길 수도 있습니다.
우선 설계의 최종 단계인 실시설계안을 받아 여러 시공사와 접촉해 본 다음 견적 명세서를 받아봅니다.
해당 업체의 건축 경험과 건축했던 현장을 필히 확인하여 마감 품질, 하자 AS 처리 등을 알아봐야 합니다. 몇 군데 업체의 상세 견적 내용을 비교해보시면서 설계사무소의 도움을 받아 시공업체를 선정해도 좋습니다.
견적서 체크
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설계도, 시방서 내용과 견적 명세서의 비교 검토
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자재의 수량 및 단가 , 별도 공사 내역 확인(가구, 선반, 환기통, 외부 경계 담, 정원, 주방가전 등)
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기초공사 방식
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지붕과 벽체의 골조 품질
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외벽 마감재와 외벽 단열
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내부 벽체 천장 방음처리
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방문 및 현관도어
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상수도 배관재 선택 사항
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정화조 설치, 오 · 하수 배관 처리
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난방의 종류 (제주도는 거의 LPG가스보일러)
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전기, 통신 설치 사항
4. 시공회사 계약
시공사를 선정하고 대금지급의 방식에 대해 협의하여 계약서를 작성하게 됩니다.
일반적으로 ①계약 시, ②공정별 기간, ③공사 완료 후 잔금처리 방식으로 진행하는데 보통 계약시 20%, 기초공사 후 자재 입고 시 30%, 골조공사 완료 후 30%, 공사 완료 시 20%와 같은 방식으로 지급합니다.
<비율은 업체마다 다를 수 있습니다.>
시공회사 계약 후 설계자가 건축주를 대신해 착공신고서에 서류를 갖추어 관할 행정기관에 제출하고 착공신고필증을 교부받아 공사에 들어갑니다.
시공과정
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시 공 |
내 용 |
비 고 |
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착공신고 및 토목 공사 |
지적측량(경계측량) 현장 정리 및 공사 준비터 파기 |
기존 건물이 있을 경우 철거 신고 |
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기초 공사 |
기초공사 및 기초 배관 되메우기 |
중간 검사 |
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골조 공사 |
거푸집 공사, 철근가공 배근 공사 거푸집 해체 지붕공사 및 내벽 공사 |
토대, 벽, 천장, 바닥, 지붕 |
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설비 공사 |
설비, 전기, 배관공사 |
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내외부 마감 공사 |
방수, 단열, 외부 마감 창공, 미장, 석재 목공, 타일, 도장, 수장 설비 배선, 내부 인테리어, 가구 |
단열재, 방습재 설치 석고보드, 온돌 설치 붙박이장 |
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부대 공사 |
조경, 대문, 경계휀스, 전기인입, 가스 수도, 정화조 |
바닥 마감, 준공청소 |
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완공 |
폐기물 처리, 사용승인 검사 |
기타 하자 점검 |
주택의 종류
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구분 |
내용 |
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목구조(목조주택) |
기둥 보구 조, 경량 목구조, 통나무 구조가 있음. |
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조적조 |
요즘은 수요가 거의 없음. 농가주택이나 농가 창고에 사용. |
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스틸하우스 |
내구성이 뛰어나고 단열과 차음에 효과적. 건식공법. |
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철근콘크리트 |
철근과 콘크리트의 혼합체. |
<참고> 건축주를 보호할 수 있는 참고 사항
1. 계약이행증권
- 시공사와 공사 계약 시 계약이행증권을 발행하게 하여 받아 놓을 수 있습니다. 시공사의 계약 이행이 문제가 되어 해지가 됐다면 계약이행증권을 갖고 건설공제조합, 서울보증에 가게 되면 이 건설사는 앞으로 보증서를 끊지 못하게 되어 관공사, 민간공사를 못하게 됩니다.
2. 지체상금률
- 시공사와 공사기간을 정하고 계약을 체결했는데 계약상의 의무를 이행하지 못하고 지체되었을 경우 지체에 대한
손해배상의 성격으로 징수하게 되는 것을 지체상금이라고 합니다. 지체상금의 대한 내용은 이행기간 내 큰 변수가 없음에도 불구하고 시공사의 귀책사유로 이행하지 못한 정확한 내용을 담고 있어야 합니다.
3. 하자이행증권
- 공사가 완료되고 하자가 생겼는데 시공사가 하자보수를 안 해주면 건축주는 스트레스와 불편함을 고스란히 받게 됩니다. 준공 후 잔금 지급 전 하자이행증권을 요구하셔서 받으시면 하자 보수에 대한 보호를 받을 수 있습니다.
5. 준공검사 (사용승인)
건축허가나 신고를 하여 건축공사를 완료한 후, 그 건축물을 사용하려면 관할 행정기관에 사용승인을 신청하여야 합니다. 사용승인을 교부받지 아니하고 건축물을 사용할 수 없으며, 이를 위반할 시 2년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
공사감리자가 작성한 감리완료보고서를 첨부하고, 폐기물 업체에게 처리 영수증을 받아, 사용승인 신청할 때 행정기관에 제출합니다. 보일러, 전기, 가스, 통신 등의 각 필증도 함께 제출합니다.
행정기관은 사용승인 신청 접수일로 7일 이내에 사용검사를 실시하고 사용검사 필증을 교부합니다.
2015년~2018년경 까지는 사용승인 신청을 해도 처리기한이 7일이 아닌 그 이상 걸린 적이 많았고 별 이상이 없다면 사용승인을 받을 수 있지만 행정기관의 공문원이 방문하여 문제가 있을 시에는 '보완' 이 떨어지고 보완 사항을 재 시공하여야 다시 사용검사를 받을 수 있습니다.
7. 소유권 보존 등기
우선 토지는 소유권을 마친 상태로 공사를 하여 주택을 신축하였다면 그 토지의 지상에 신축한 건물에 최초로 등기를 생성하는데 그것을 보존등기라고 합니다.
보존등기를 하게 되면 건물에 등기 용지가 새로 개설되며, 이후 권리변동 사실이 이 등기 용지에 기재가 됩니다.
소유권을 취득하게 되면 취득한 날로부터 60일 내에 취득세를 납부하여합니다.
8. 입주
최초 제주도의 입지 선정과 토지 구입부터 ~ 시공 ~ 준공 ~ 입주까지 한번 큰 사이클을 완성했다면 아마 대단한 일을 한 것처럼 큰 감동을 느낄 수 있을 것입니다.
그리고 본인이 선택하에 원하는 집을 내가 설계하고 시공해서 산다면 만족감도 클 것입니다.
총 8화로 연제로 포스팅 한 이 내용들이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
그럼 이상으로 [제주도에 똑똑하게 집짓기] 연제를 마칩니다.
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